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전세계약 주의사항

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전세계약 주의사항

- 계약 전 유의사항

무허가·불법 건축물 여부 확인
- 전입신고를 할 수 없는 무허가·불법 건축물은 「주택임대차보호법」 적용을 받지 않아 보증금 보호가 어려운 경우가 있으므로 주의하세요.
  - 현장 방문 및 건축물대장 열람(세움터, cloud.eais.go.kr)을 통해 무허가·불법 건축물 여부를 꼭 확인하세요.
  - 전세사기 예방을 위한 건축물대장 활용법(바로가기), ‘정부24’와 ‘건축행정시스템 세움터(www.eais.go.kr)’에서 확인 가능합니다.
적정 전세가율 확인
- 매매가가 하락가거나 경매 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 매물은 조심하세요.
  - 경상남도 부동산포털 전세정보, 부동산테크(rtech.or.kr), 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr), 부동산정보 사이트(네이버 부동산, 직방 등), 복수의 중개업소 방문 등을 통해 적정 매매가와 전세가 시세를 확인하세요.
선순위 권리관계 확인
- 나의 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 주의하세요.
  - 등기부등본 확인(등기소, www.iros.go.kr), 다가구 주택의 경우 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여현황을 확인하세요.

【신탁부동산 임대차 계약 시 주의할 점】

부동산신탁 이란?
- 부동산을 소유한 사람이 일정금액의 신탁보수를 지불하고, 부동산의 관리·처분·개발을 부동산 신탁회사에 일정기간 동안 위탁하는 제도

- 일반적으로 아파트, 주상복합건물, 오피스텔 등 집합건물을 건설하는 시행사가 해당 부동산을 신탁회사에 신탁하는 경우가 있음.
```
※ 위탁자 (시행사, 건축주 등), 수탁자 (신탁회사)
```

신탁부동산 확인 방법
- 등기부등본 갑구 소유권에 관한 사항에 “수탁자 oo부동산신탁(신탁원부 제oooo-ooo호)”내용이 있다면 등기소에 방문하여 신탁원부를 발급받아 임대차계약에 대한 권리가 누구에게 있는지 반드시 확인
```
※ 일반적으로 신탁부동산 임대차 계약은 수탁자(신탁회사)와 임대차계약을 체결하는 것이 원칙이나, 수탁자(신탁회사)의 동의서를 받은 경우 위탁자(시행사, 건축주 등)와 임대차 계약을 체결할 수 있음.
```
- 수탁자인 신탁회사의 승낙을 얻어 정당한 사람에게 보증금을 지급해야 임대차 효력이 발생함.

임대인의 세금 체납여부 확인
- 임대인이 미납한 세금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 체납여부를 확인하세요.
  - 국세는 세무서(또는 홈택스), 지방세는 주민센터(또는 위택스)에서 임대인의 미납내역을 확인하세요.(임대인 동의 필요)

- 계약 체결 시 유의사항

임대인(대리인) 신분 확인
- 임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 예방할 수 있습니다.
  - 등기부등본 상 임대인이 계약당사자인지 확인, 임대인의 신분증 확인, 대리인의 경우 위임장·인감증명서 등을 확인하고, 보증금을 입금할 때에도 임대인(또는 대리인) 명의의 계좌인지 확인 후 이체하세요.
공인중개사 정상 영업 여부 확인
- 미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우, 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없습니다.
  - 국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr), 또는 한국공인중개사협회(www.kar.or.kr) 등에서 등록 및 정상 영업 여부를 확인하세요.
주택임대차표준계약서 사용
- 주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납 세금 여부, 확정일자 부여현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다.
  - 국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 다운로드하여 활용하세요.

- 계약 체결 후 유의사항

주택임대차 신고
- 「부동산거래신고법」제6조의2에 따른 의무사항으로 계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고해야 합니다. 임대차 신고 시 확정일자가 자동부여되어 보증금 보호에 유리합니다.(계약서 첨부 시)
  - 주민센터 방문 신고 또는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 온라인 신고

- 잔금 지급 시 유의사항

권리관계 변동 확인
- 계약 체결 이후 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인합니다. 또한 이사갈 집이 비어 있거나 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인하고 잔금을 지급합니다.
  - 등기부등본(을구) 확인 후 임대인(또는 정당한 대리인) 명의의 계좌로 입금하세요.

- 이사 후 유의사항

전입신고
- 「주민등록법」제11조에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내에 신고해야 하며, 전입신고 익일에 대항력이 발생합니다.
  - 주민센터 방문 신고 또는 정부24(www.gov.kr)에서 온라인 신고
전세보증금 반환보증 가입
- 전세보증금 반환 관련 사고 발생 시, 보증회사에서 보증금 반환을 대신하여 책임지므로 안전합니다.
  - 보증기관(주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등)에 문의하여 보증상품에 가입하세요.

전세계약 핵심

체크리스트

	무엇을 확인하나요?	왜 필요할까요?	어떻게 확인하나요?
계 약 전	주택상태	불법·무허가 주택여부 확인 임대인에게 하자보수 요청	건물대장 열람(세움터, cloud.eais.go.kr) 현장 확인
	적정 전세가율	보증금을 돌려받지 못할 위험 방지	국토부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr) 부동산 정보 사이트(네이버 부동산, 직방 등)을 통한 적정 시세 체크 물건지 인근 복수의 중개 업소 방문 지역별 전세가율 체크(www.rtech.or.kr)
	선순위 권리관계	보증금 안전여부 확인	등기부등본(을구) 확인 인터넷등기소(www.iros.go.kr)또는 인터넷 등기소 앱 다가구주택의 경우 선순위보증금 확인 (전입세대 열람 내역, 확정일자 부여현황 확인)
	임대인 세금 체납 여부	보증금 안전여부 확인	국세(세무서 또는 홈텍스), 지방세(주민센터 또는 위덱스) 미납내역 확인
계 약 체 결 시	임대인(대리인) 신분	계약자 본인여부 확인	신분증 (위험계약시)위임장·인감증명서
	공인중개사 정상영업 여부	적법한 중개로 위험개약 체결 방지	국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr)→부동산중개업 조회 또는 한국공인중개사 협회(www.kar.or.kr)등
	주택임대차 표준계약서 활용	권리보장 특약 명시	국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 다운로드 후 공인중개사나 임대인에게 사용 요청
계약 체결 후	임대차신고	법적의무(「부동산거래신고법」제6조의2, 계약 후 30일 이내) 확정일자 자동부여	국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr) 또는 관할 주민센터 방문(계약서 지참)
잔금 및 이사 후	권리관계	계약체결 후 권리변동사항 확인	등기부등본(을구) 확인 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 또는 인터넷 등기소 앱
	전입신고	법적의무(「주민등록법」 제11조, 전입 후 14일 이내) 대항력 확보	주민센터 방문 또는 정부24(www.gov.kr)에서 온라인 신고
	전세보증금 반환보증 가입	보증금 미반환 위험 해소	보증기관에*문의하여 가입 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등