전세계약 주의사항

전세계약 주의사항

- 계약 전 유의사항

  • 무허가·불법 건축물 여부 확인
    • 전입신고를 할 수 없는 무허가·불법 건축물은 「주택임대차보호법」 적용을 받지 않아 보증금 보호가 어려운 경우가 있으므로 주의하세요.
      • 현장 방문 및 건축물대장 열람(세움터, cloud.eais.go.kr)을 통해 무허가·불법 건축물 여부를 꼭 확인하세요.
      • 전세사기 예방을 위한 건축물대장 활용법(바로가기), ‘정부24’와 ‘건축행정시스템 세움터(www.eais.go.kr)’에서 확인 가능합니다.
  • 적정 전세가율 확인
    • 매매가가 하락가거나 경매 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 매물은 조심하세요.
      • 경상남도 부동산포털 전세정보, 부동산테크(rtech.or.kr), 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr), 부동산정보 사이트(네이버 부동산, 직방 등), 복수의 중개업소 방문 등을 통해 적정 매매가와 전세가 시세를 확인하세요.
  • 선순위 권리관계 확인
    • 나의 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 주의하세요.
      • 등기부등본 확인(등기소, www.iros.go.kr), 다가구 주택의 경우 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여현황을 확인하세요.
  • 【신탁부동산 임대차 계약 시 주의할 점】
    • 부동산신탁 이란?

      - 부동산을 소유한 사람이 일정금액의 신탁보수를 지불하고, 부동산의 관리·처분·개발을 부동산 신탁회사에 일정기간 동안 위탁하는 제도

      - 일반적으로 아파트, 주상복합건물, 오피스텔 등 집합건물을 건설하는 시행사가 해당 부동산을 신탁회사에 신탁하는 경우가 있음.

      ※ 위탁자 (시행사, 건축주 등), 수탁자 (신탁회사)
    • 신탁부동산 확인 방법

      - 등기부등본 갑구 소유권에 관한 사항에 “수탁자 oo부동산신탁(신탁원부 제oooo-ooo호)”내용이 있다면 등기소에 방문하여 신탁원부를 발급받아 임대차계약에 대한 권리가 누구에게 있는지 반드시 확인

      ※ 일반적으로 신탁부동산 임대차 계약은 수탁자(신탁회사)와 임대차계약을 체결하는 것이 원칙이나, 수탁자(신탁회사)의 동의서를 받은 경우 위탁자(시행사, 건축주 등)와 임대차 계약을 체결할 수 있음.

      - 수탁자인 신탁회사의 승낙을 얻어 정당한 사람에게 보증금을 지급해야 임대차 효력이 발생함.

  • 임대인의 세금 체납여부 확인
    • 임대인이 미납한 세금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 체납여부를 확인하세요.
      • 국세는 세무서(또는 홈택스), 지방세는 주민센터(또는 위택스)에서 임대인의 미납내역을 확인하세요.(임대인 동의 필요)

- 계약 체결 시 유의사항

  • 임대인(대리인) 신분 확인
    • 임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 예방할 수 있습니다.
      • 등기부등본 상 임대인이 계약당사자인지 확인, 임대인의 신분증 확인, 대리인의 경우 위임장·인감증명서 등을 확인하고, 보증금을 입금할 때에도 임대인(또는 대리인) 명의의 계좌인지 확인 후 이체하세요.
  • 공인중개사 정상 영업 여부 확인
    • 미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우, 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없습니다.
      • 국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr), 또는 한국공인중개사협회(www.kar.or.kr) 등에서 등록 및 정상 영업 여부를 확인하세요.
  • 주택임대차표준계약서 사용
    • 주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납 세금 여부, 확정일자 부여현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다.
      • 국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 다운로드하여 활용하세요.

- 계약 체결 후 유의사항

  • 주택임대차 신고
    • 「부동산거래신고법」제6조의2에 따른 의무사항으로 계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고해야 합니다. 임대차 신고 시 확정일자가 자동부여되어 보증금 보호에 유리합니다.(계약서 첨부 시)
      • 주민센터 방문 신고 또는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 온라인 신고

- 잔금 지급 시 유의사항

  • 권리관계 변동 확인
    • 계약 체결 이후 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인합니다. 또한 이사갈 집이 비어 있거나 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인하고 잔금을 지급합니다.
      • 등기부등본(을구) 확인 후 임대인(또는 정당한 대리인) 명의의 계좌로 입금하세요.

- 이사 후 유의사항

  • 전입신고
    • 「주민등록법」제11조에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내에 신고해야 하며, 전입신고 익일에 대항력이 발생합니다.
      • 주민센터 방문 신고 또는 정부24(www.gov.kr)에서 온라인 신고
  • 전세보증금 반환보증 가입
    • 전세보증금 반환 관련 사고 발생 시, 보증회사에서 보증금 반환을 대신하여 책임지므로 안전합니다.
      • 보증기관(주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등)에 문의하여 보증상품에 가입하세요.
전세계약 핵심
체크리스트
무엇을
확인하나요?
왜 필요할까요? 어떻게 확인하나요?


주택상태
  • 불법·무허가 주택여부 확인
  • 임대인에게 하자보수 요청
  • 건물대장 열람(세움터, cloud.eais.go.kr)
  • 현장 확인
적정 전세가율
  • 보증금을 돌려받지 못할 위험 방지
  • 국토부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)
  • 부동산 정보 사이트(네이버 부동산, 직방 등)을 통한 적정 시세 체크
  • 물건지 인근 복수의 중개 업소 방문
  • 지역별 전세가율 체크(www.rtech.or.kr)
선순위 권리관계
  • 보증금 안전여부 확인
  • 등기부등본(을구) 확인
  • 인터넷등기소(www.iros.go.kr)또는 인터넷 등기소 앱
  • 다가구주택의 경우 선순위보증금 확인 (전입세대 열람 내역, 확정일자 부여현황 확인)
임대인 세금
체납 여부
  • 보증금 안전여부 확인
  • 국세(세무서 또는 홈텍스), 지방세(주민센터 또는 위덱스)
    미납내역 확인




임대인(대리인) 신분
  • 계약자 본인여부 확인
  • 신분증
  • (위험계약시)위임장·인감증명서
공인중개사 정상영업 여부
  • 적법한 중개로 위험개약 체결 방지
  • 국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr)→부동산중개업 조회 또는 한국공인중개사 협회(www.kar.or.kr)등
주택임대차 표준계약서 활용
  • 권리보장 특약 명시
  • 국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 다운로드 후 공인중개사나 임대인에게 사용 요청
계약
체결
임대차신고
  • 법적의무(「부동산거래신고법」제6조의2, 계약 후 30일 이내)
  • 확정일자 자동부여
  • 국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr) 또는 관할 주민센터 방문(계약서 지참)
잔금

이사
권리관계
  • 계약체결 후 권리변동사항 확인
  • 등기부등본(을구) 확인
  • 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 또는 인터넷 등기소 앱
전입신고
  • 법적의무(「주민등록법」 제11조, 전입 후 14일 이내)
  • 대항력 확보
  • 주민센터 방문 또는 정부24(www.gov.kr)에서 온라인 신고
전세보증금 반환보증 가입
  • 보증금 미반환 위험 해소
  • 보증기관에*문의하여 가입
  • 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등